Czy Miasto powinno ulec temu Inwestorowi?
Budowa kompleksu handlowego Res-Vita przy ul. Witosa od kilku lat nie może ruszyć z miejsca. Teraz przedstawiciel spółki ujawnił, że inwestycja może być zrealizowana tylko pod pewnymi warunkami. Otóż trzy najważniejsze zobowiązania Inwestora względem kształtowania przestrzeni miejskiej muszą być złagodzone. Czy władze Miasta powinny się na to zgodzić?
Już kilka lat temu władze Rzeszowa opracowały oraz uchwaliły Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla terenów u zbiegu ulic Witosa i Wyspiańskiego. Umożliwiły tym samym spółce Res-Vita, posiadającej na tym terenie część działek, przygotowania do zrealizowania dużej inwestycji komercyjnej. Spółkę stanowili ostatnio biznesmen Tadeusz Dykiel z udziałem 75% i klub sportowy Resovia z udziałem 25%. W początkowym stadium inwestycji jej promotorem była samodzielnie Resovia.
Najważniejszymi wymogami planu dla nowej inwestycji było wybudowanie budynku o wysokości co najmniej 18 m. Odpowiada to wysokości 3 kondygnacji komercyjnych, lub wysokości bloku mieszkalnego o 6 kondygnacjach. Drugim wymogiem było wybudowanie na części działki jeszcze wyższego fragmentu budynku w formie dominanty przestrzennej, która wprowadzałaby na tym terenie wysoką zabudowę biurową lub mieszkalną w typie wielkomiejskim. Wreszcie trzecim wymogiem był zakaz etapowania inwestycji. Chodziło o to, aby uniemożliwić inwestorowi zrealizowanie tylko niższej części handlowej i odłożenie na później (czytaj: nigdy) części z najwyższą zabudową.
Zamysłem ustaleń planu miejscowego było uzyskanie w tej części Rzeszowa (u zbiegu dwóch ważnych ulic) zabudowy centrotwórczej w typie śródmiejskim. Podobne wymogi miejscy urbaniści postawili wcześniej przed inwestorami Galerii Rzeszów i Millenium Hall.
Ustalenia planu miejscowego zobowiązywały Inwestora do kształtowania przestrzeni o wysokim standardzie nie tylko dlatego, że działka jest doskonale wyeksponowana w ważnym miejscu miasta. Drugim powodem było to, że blisko połowę powierzchni terenu potrzebnego do zrealizowania budowy, Inwestor pozyskał od miasta w formie kupna na bardzo korzystnych warunkach finansowych. Jest to teren zajmowany do tej pory przez sztuczne lodowisko i korty tenisowe przy ul. Witosa. Oba te miejskie obiekty sportowe mają być wyburzone, a na dachu postawionego w tym miejscu obiektu komercyjnego Inwestor ma wybudować nowe publiczne sztuczne lodowisko.
Można to rozumieć wprost w następujący sposób: w zamian za rezygnację miasta z dotychczasowego zagospodarowania sportowego i w zamian za korzystną dla Inwestora sprzedaż działek, przyjął on zobowiązanie, że wzbogaci przestrzeń Rzeszowa o nowoczesny i atrakcyjny architektonicznie obiekt. Co jest bardzo ważne, Inwestor przejmując działki miejskie w pełni akceptował takie warunki inwestycji. Sam zresztą przygotował wcześniej kilka wersji projektu, niektóre były bardziej dopracowane, inne mniej, ale zawsze brały pod uwagę wymaganą przez urbanistów wysoką i zróżnicowaną architektonicznie zabudowę.
Ale od tamtej pory inwestycja nie jest realizowana. A łącznie od rozpoczęcia jej pierwszych planów minęło już ponad 8 lat, W ostatnim czasie Inwestor uzyskał jedynie pozwolenie na budowę części obiektu na działce sztucznego lodowiska, ale wcale nie oznacza to rozpoczęcia inwestycji. Jak już wspomniano, jeden z zapisów planu miejscowego zabrania oddawania do użytku inwestycji w częściach i można to uzyskać tylko dla całego obiektu spełniającego wymogi planu. Do tego, jeden z przedstawicieli spółki nieoficjalnie potwierdził, że głównymi celem Inwestora przed zrealizowaniem inwestycji jest w ogóle zrzucenie z siebie zobowiązań do kształtowania przestrzeni w typie śródmiejskim i uzyskanie zgody na budowę parterowych marketów. Aby mogło się to stać, władze miasta musiałyby zmienić zapisy planu miejscowego. Według przedstawiciela spółki Inwestorowi szczególnie zależy na złagodzeniu wszystkich trzech głównych ustaleń planu zapewniających zabudowę w typie śródmiejskim.
Po pierwsze, minimalna wysokość zabudowy miałaby być zmniejszona z 18 metrów o około połowę. Zabieg taki umożliwiłby zapewne wybudowanie na całości terenu parterowych budynków handlowych.
Po drugie, miałby być poważnie złagodzony wymóg dotyczący zastosowania na ponad połowie powierzchni elewacji wysokiej jakości materiałów elewacyjnych takich jak szkło, ceramika, czy kamień. Jak łatwo się domyśleć, alternatywą dla tych materiałów mogłoby być wtedy szerokie zastosowanie blaszanych paneli elewacyjnych.
Po trzecie w końcu, wymóg dotyczący wybudowania wysokiej części budynku w formie dominanty przestrzennej miałby być określony jako do realizacji w II etapie. Tu już nikt chyba nie ma złudzeń, że tego drugiego etapu można się nigdy nie doczekać.
Jeśli władze Rzeszowa zgodzą się na takie zliberalizowanie zapisów dotyczących kształtowania zabudowy, to u zbiegu ulic Witosa i Wyspiańskiego zamiast efektownej nowoczesnej zabudowy możliwe będzie powstanie najzwyklejszych jednokondygnacyjnych, płaskich hal handlowych.
Można nawet zrozumieć Inwestora w tym, że przeliczył się z planami budowy ambitnego wysokiego obiektu. Być może nawet władze miasta mogą rozważyć złagodzenie niektórych zapisów planu miejscowego dla tej inwestycji. Pewne jest jednak to, że jeśli Inwestor ostatecznie odstąpi od wcześniej ustalonego z władzami miasta standardu inwestycji, to samorząd powinien również wycofać się ze sprzedaży na ten cel swoich atrakcyjnych działek, strony zapewniły sobie przecież taką klauzulę w umowie sprzedaży. Inwestor mógłby wtedy ograniczyć swoja budowę tylko do drugiej połowy działek.
W przeciwnym razie sprytnie rozłożone w czasie zabiegi Inwestora spowodują sytuację, w której wszedł on w posiadanie bardzo atrakcyjnej nieruchomości publicznej i jednocześnie odstąpił od ważnego ustalenia, które leżało u źródeł zgody władz miasta na przejęcie przez niego tej nieruchomości. Tak postrzegając finał transakcji można się nawet zastanawiać, czy w konsekwencji nie stanie się ona przedmiotem zainteresowania co do poprawności jej zrealizowania pod względem prawnym.
Wojciech Młocki
http://twinn.pl/?idd=8&poz=ml1&rok=2015&page=0&id=1279
: 13 kwie 2015, 21:21