Arrival pisze:Policzcie ceny, a nie piszecie o 800 tys. Mieszkania tam tyle nie kosztują. Masz mieszkania 85m2, w których masz 4 pokoje (dwie dwojki, dwie jedynki). Nie będzie to mieszkanie kosztowało 800 tysięcy.
Inwestowanie w nieruchomości bez kredytu jest pozbawione jakiegokolwiek sensu i raczej nie spotkałem się z takim podejściem. Zwrot z inwestycji jest wtedy 2-3x niższy.
No ja to właśnie policzyłem uwzgledniając wszystkie przychody i koszty i jak piszesz o 20 % to pusty śmiech, z całym szacunkiem
No tak jest, jak piszesz, że inwestując z kredytem ma się wyższą stopę zwrotu, bo mniej się angażuje swojego kapitału, ale tu trzeba wziąć pod uwagę ryzysko związane z podwyżką stóp procentowych, dzisiaj mam nominalną stawkę 1,5 %(najniższe w historii). Co będzie jak podniosą do 3%, 5% czy 7% ? Odpowiedz jest taka, że będziesz musiał podnieść czynsz wynajmującym o 30, 50, 100%. A nikt CI tyle nie da.
EDIT:
Twoje obliczenia nie uwzględniają oczywistych kosztów:
1. Czas pustostanów ( przy 4 pokojach i zakłądanych 6 osobach wynajmujących) będziesz miał ciągłą rotacje w takim akademiku, na pewno zdażą się w takim razie okresy w których nie znajdziesz wynajmującego, np. wakacje
2. Amortyzacja - czyli drobne naprawy, wymiany sprzetu(pralka co 5 lat, lodowka co 10 lat, ..) co jakiś czas, a także remont co ileś lat, w którym czasie nie będziesz takze wynajmował mieszkania
3. Podatek od dochodu z wynajmu 8,5% dla osob fizycznych,
EDIT2:
Chcesz za 50 tyś. wykończyć 85 metrowe mieszkanie z wyposażeniem i nazwać to podwyższonym standardem ? Rozumiem, że ze szwagrem będziesz kładł gładz, malował ściany itd?
EDIT3:
To może ja spróbuje policzyć:
1. Koszt nieruchomośći = 670 - 690 tyś:
- 595 tyś - zakup od developera ( dla ułatwienia dodam, że nie musisz kupować ani miejsca postojowego, ani komorki lokatorskiej)
- 5-10 tyś - koszt transakcji, odbior mieszkania, czas na remont a czynsz do wspolnoty będziesz musiał płacic i rachunki
- 70-85 tyś - wykończenie + wyposażenie (zakładam, że nie będziesz sam malował ścian, i płytek) choć wydaje mi się, że min. 1 tyś za 1 metr
2. Przychody =
- przychód z najmu : za pokoj 2-osobowy 1200, a za 1-osobowy 700 (z wszystkimi opłatami już), co daje: 2 x 1200 + 2 x 700 =2400+1400= 3800 zł
3. Koszty utrzymania mieszkania 950- 1250 zł, niech będzie średnio 1150 zł:
- czynsz do wspólnoty/spóldzielni - przy 85 metrach to pewnie z 500-700 zł
- media przy 6 osobach: 300-400 zł
- amortyzacja, licząć bardzo minimalnie 200 zł miesięcznie
4. Inne koszty:
- przy takiej liczbie osób musi być spora rotacja, czyli zamiast 12 miesięcy, liczyłbym pełnych 11 miesiecy wynajmu
- podatek od wynjamu 8,5%
Podsumowując:
-670 - 690 tyś zakup
- przychód = 3800 - 1150 = 2650 x 11 miesięcy = 29150 zł - 8,5% podatku = 26 672 zł
Stopa zwrotu bez kredytu : 3,87- 4 %
Jak dla mnie szkoda się bawić w zarządce nieruchomości dla 4 % zwrotu. Większość liczy na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości, mogą się przeliczyć. Jeszcze trzeba dodać, że inflacja dzisiaj wynosi 2% CPI