[ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe inwestycje mieszkaniowe będące obecnie w budowie na terenie Rzeszowa i okolic.

Opinie i komentarze odnośnie pomyślnie zakończonych inwestycji mieszkaniowych

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: elCzaporro » 20 wrz 2018, 22:46

Tutaj jest pytanie, czy chcesz zamrażać 800 000 zł, czy tylko 200 000? Jeśli masz dylemat bo 800 000 zł w gotówce leży pod materacem, to moim zdaniem lepiej spróbować skalować przedsięwzięcie i szarpnąć się na 2 albo 3 takie mieszkania (jeśli masz zdolność w banku oczywiście).

Zależy z jakiej strony na to popatrzysz ;)
elCzaporro
Bywalec+
Bywalec+
 
Posty: 139
Na forum od: 03 lut 2017, 22:29

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: magic » 20 wrz 2018, 22:55

Arrival pisze:Nie bardzo rozumiesz chyba rynek najmu i sposoby inwestowania w mieszkania. Wczoraj liczyłem +/- na szybko takie mieszkanie w tej inwestycji i masz zwrot na poziomie 20% przy najbardziej optymistycznych założeniach.


słuchaj, ja też nie rozumiem rynku najmu mimo, że mam kilka mieszkań, które wynajmuję.
Ty rozumiesz, więc mam do Ciebie propozycję: przejmij moje mieszkania w zarządzanie - bierzesz wszystko powyżej 10%.
Wchodzisz?
Mogę też kupić mieszkanie w omawianym tutaj przybytku. 10% zysku też mnie zadowoli ;)
magic
Świeżak
 
Posty: 3
Na forum od: 20 wrz 2018, 22:48

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: Arrival » 21 wrz 2018, 10:19

Tak jak swiety piszesz - 595 tys mieszkanie, miejsce postojowe - niech Wam będzie 30k. Wykończenie to 50k. Tak, 50k. Ludzie mają tendencje robienia wykonczeń jakby mieli w tym mieszkaniu sami mieszkać przez najbliższe 50 lat. Ale niech będzie pesymistycznie. 700 tys zł za mieszkanie z miejscem postojowym. W zamian mamy:
- 2 pokoje 2 osobowe;
- 2 pokoje 1 osobowe;
- miejsce postojowe;

Miejsce idzie za 200 zł odstępnego +opłaty;
Pokoje idą za 3000 zł +opłaty;

Mamy z tego 3200 zł przychodu miesięcznie (zakładając pełne obłożenie czyli wariant optymistyczny). Nie liczę żadnego wzrostu wartości nieruchomości. On może być, może go nie być. Zresztą w tym porównaniu jest pomijalny bo czy kupisz na kredyt czy za gotówkę to będzie on taki sam.

1. Opcja gotówkowa (wkładamy 700k):
- optymistycznie 38,4k przychodu rocznie czyli 5,5% zysku;
- pesymistycznie 9-10 miesięcy obłożenia daje ok 4,5% zysku;

I tak 2x lepiej niż na dostępnych dla takiej kwoty lokatach.

2. Opcja kredytowa, którą widzi człowiek spoza branży ;). Wpłacamy 200k gotówki, kredyt 500k to okolice 2,2k raty. Przychód to 1000 zł miesięcznie.
- optymistycznie 12k przychodu rocznie czyli z włożonych 200k mamy zwrot 6%;
- pesymistycznie 9-10 miesięcy obłożenia daje 4-5%;

3. Opcja kredytowa z uwzględnieniem budowania majątku. Cashflow to j.w 1000 zł miesięcznie, ale z 2,2k raty już w pierwszych miesiącach mamy 900 zł spłaty kapitału. Nasz majątek powiększa się o 900 zł, po prostu nie w gotówce. Uwzględniając 30 lat kredytu to średnio miesięcznie nasz majątek zwiększa się o blisko 1400 zł.
- optymistyczne daje to przy pełnym obłożeniu 14,4% zysku rocznie;


I teraz wiadomo, że przy słabszym obłożeniu my płacimy ratę, trzeba to uwzględnić. Każdy policzy inaczej - ja u siebie licze wtedy stratę w wysokości cześci odsetkowej, bo cześć kapitałowa jest moja. Po prostu zamrażam ją. I tak czy inaczej w tej cenie nie kupiłbym tego mieszkania bo za te pieniądze kupisz, wyposażysz i wynajmiesz 3 dwupokojowe mieszkania na obrzeżach, z których cashflow będzie w okolicach 1200 zł +najemcy spłacą dodatkowy 1000 zł kredytu za Ciebie. Dodatkowo małe mieszkania mają czesto najemców przez 2-3 lata, a pokoje to ciągła rotacja i dużo pracy, a nie o to w tym biznesie chodzi.
Awatar użytkownika
Arrival
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 720
Na forum od: 16 lis 2014, 13:59
Lokalizacja: Rzeszów

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: PzD91 » 21 wrz 2018, 10:24

Arrival pisze:Policzcie ceny, a nie piszecie o 800 tys. Mieszkania tam tyle nie kosztują. Masz mieszkania 85m2, w których masz 4 pokoje (dwie dwojki, dwie jedynki). Nie będzie to mieszkanie kosztowało 800 tysięcy.

Inwestowanie w nieruchomości bez kredytu jest pozbawione jakiegokolwiek sensu i raczej nie spotkałem się z takim podejściem. Zwrot z inwestycji jest wtedy 2-3x niższy.

No ja to właśnie policzyłem uwzgledniając wszystkie przychody i koszty i jak piszesz o 20 % to pusty śmiech, z całym szacunkiem ;)
No tak jest, jak piszesz, że inwestując z kredytem ma się wyższą stopę zwrotu, bo mniej się angażuje swojego kapitału, ale tu trzeba wziąć pod uwagę ryzysko związane z podwyżką stóp procentowych, dzisiaj mam nominalną stawkę 1,5 %(najniższe w historii). Co będzie jak podniosą do 3%, 5% czy 7% ? Odpowiedz jest taka, że będziesz musiał podnieść czynsz wynajmującym o 30, 50, 100%. A nikt CI tyle nie da.


EDIT:
Twoje obliczenia nie uwzględniają oczywistych kosztów:
1. Czas pustostanów ( przy 4 pokojach i zakłądanych 6 osobach wynajmujących) będziesz miał ciągłą rotacje w takim akademiku, na pewno zdażą się w takim razie okresy w których nie znajdziesz wynajmującego, np. wakacje
2. Amortyzacja - czyli drobne naprawy, wymiany sprzetu(pralka co 5 lat, lodowka co 10 lat, ..) co jakiś czas, a także remont co ileś lat, w którym czasie nie będziesz takze wynajmował mieszkania
3. Podatek od dochodu z wynajmu 8,5% dla osob fizycznych,


EDIT2:
Chcesz za 50 tyś. wykończyć 85 metrowe mieszkanie z wyposażeniem i nazwać to podwyższonym standardem ? Rozumiem, że ze szwagrem będziesz kładł gładz, malował ściany itd?



EDIT3:

To może ja spróbuje policzyć:
1. Koszt nieruchomośći = 670 - 690 tyś:
- 595 tyś - zakup od developera ( dla ułatwienia dodam, że nie musisz kupować ani miejsca postojowego, ani komorki lokatorskiej)
- 5-10 tyś - koszt transakcji, odbior mieszkania, czas na remont a czynsz do wspolnoty będziesz musiał płacic i rachunki
- 70-85 tyś - wykończenie + wyposażenie (zakładam, że nie będziesz sam malował ścian, i płytek) choć wydaje mi się, że min. 1 tyś za 1 metr
2. Przychody =
- przychód z najmu : za pokoj 2-osobowy 1200, a za 1-osobowy 700 (z wszystkimi opłatami już), co daje: 2 x 1200 + 2 x 700 =2400+1400= 3800 zł
3. Koszty utrzymania mieszkania 950- 1250 zł, niech będzie średnio 1150 zł:
- czynsz do wspólnoty/spóldzielni - przy 85 metrach to pewnie z 500-700 zł
- media przy 6 osobach: 300-400 zł
- amortyzacja, licząć bardzo minimalnie 200 zł miesięcznie

4. Inne koszty:
- przy takiej liczbie osób musi być spora rotacja, czyli zamiast 12 miesięcy, liczyłbym pełnych 11 miesiecy wynajmu
- podatek od wynjamu 8,5%

Podsumowując:
-670 - 690 tyś zakup
- przychód = 3800 - 1150 = 2650 x 11 miesięcy = 29150 zł - 8,5% podatku = 26 672 zł
Stopa zwrotu bez kredytu : 3,87- 4 %

Jak dla mnie szkoda się bawić w zarządce nieruchomości dla 4 % zwrotu. Większość liczy na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości, mogą się przeliczyć. Jeszcze trzeba dodać, że inflacja dzisiaj wynosi 2% CPI ;)
Ostatnio zmieniony 21 wrz 2018, 11:49 przez PzD91, łącznie zmieniany 5 razy
Awatar użytkownika
PzD91
Maniak
Maniak
 
Posty: 1590
Na forum od: 16 lut 2015, 22:04
Lokalizacja: Rzeszów

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: pogodynka » 21 wrz 2018, 10:52

Kredyt trzeba spłacić...zakladacie, że zawsze będziecie mieć toczących się najemców, którzy prawie z 1000 zł będą wyskakiwac, żeby wynająć mieszkanie. Nie wiecie jak za kilka lat będzie wyglądał rynek mieszkań i czy nie piepsznie tak jak np. w Hiszpanii i Portugalii gdzie mieszkania teraz są warte połowę swojej wartości a kredyt zostaje na 30 lat. Oczywiście trzymanie kasy na lokacie jest kompletnie nieopłacalne ale branie np. 600tys kredytu czyli do spłaty prawie już dwa razy tyle, to jest totalny bezsens i ogromne ryzyko. Dodatkowo trzeba myśleć o tym, że przy obecnych przepisach taki najemca, pomimo rozwiązania umowy, moze się nam nie wyprowadzić bo my musimy zapewnić mu lokal zastępczy. Trzeba więc z każdym z nich napisać "okazjonalna umowę najmu" u notariusza i każdy w niej musi wskazać osobę u której będzie mieszkal w razie utraty możliwości mieszkania u nas. Jeśli w międzyczasie ta osoba jednak uzna, że naszego najemcy nie przyjmie to wówczas ma on dalej u nas pełne prawo mieszkać, dodatkowo nie płacić czynszu a zapłacić musimy go my. Żeby mieć spokojna glowe trzeba ich wszystkich zgłosić do Urzędu Skarbowego i płacić podatek. Jeśli myślicie, że pisze bzdury to przejrzyjcie Internet. Jest tam np program Uwaga, który opowiada dokładnie o takiej sytuacji.
pogodynka
Zaangażowany
Zaangażowany
 
Posty: 317
Na forum od: 07 lut 2017, 0:15

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: Arrival » 21 wrz 2018, 11:51

Ja nie jestem od tego, żeby tu kogoś do inwestowania przekonywać :D Znam swoje liczby, mówię swoje zdanie, a każdy nie robi co chce.

Żeby nie było - uważam kupno mieszkania w tej inwestycji pod pokoje za głupotę. Mieszkanie, z którego można mieć identyczny przychód z identycznej liczby pokoi można kupić za 400 tys, a z wykonczeniem za 450. Wtedy liczby wyglądają całkiem inaczej. Nie wierzę, że ktoś kto wynajmuje pokój zapłaci za lokalizację premium, a juz na pewno nie za wykończenie premium. Raczej nie ma w Rzeszowie osoby, która np. za 1200 zł woli pokój od własnego mieszkania, może mam jeszcze zbyt małe doświadczenie na tym rynku i sie mylę.

Jeśli 20% to pusty śmiech to znaczy to muszę powiedzieć dziecku, że w tym miesiącu będzie miało mniej jedzenia :P.

Jeśli stopy % pójdą w górę to cashflow się zmniejszy, ale zwroty nadal pozostaną lepsze niż na lokacie. No chyba, że się kupuje nieruchomość na kredyt i wtedy ma z niej 2-3% to po podniesieniu stóp jest się w czterech literach. Czynsze też urosną. Wyższe stopy = większa inflacja, wszystko idzie w górę. Może nie od razu, ale z czasem się wyrówna. Poza tym nikt nie twierdzi, że tu nie ma ryzyka. To jest biznes jak każdy inny.

Moje obliczenia miały tylko pokazać różnicę pomiędzy kredytem a gotówką. Nie specjalizuję się w pokojach, jest to dla mnie najgorszy rodzaj nieruchomości i raczej z wielu powodów (m.in. tych wymienioncych) nigdy nie kupię mieszkania, w którym ma mieszkać kilku obcych dla siebie lokatorów.

Podatki są wszędzie, ale amortyzacja lub po prodtu prowadzenie kpir je mocno początkowo niweluje (zwłaszcza przy kredycie).

Koszty napraw/ogarniania. Nie demonizujmy. Drobne naprawy najemcy mają obowiązek robić sami, wymiana sprzętów co 5-10 lat nie ruinuje, chyba, że się kupuje takie z najwyższej półki. Może mam farta, ale nie mam z tym problemów.

@pogodynka - każdy biznes ma jakieś ryzyko. Każdy je podejmuje świadomie. Nieruchomości to nie jest sposób na bogacenie się pod palmami. Wszystkie problemy, o których piszesz są rozwiązywalne jeśli się do nich człowiek wcześniej przygotuje. Ale u nas ludzie mają mieszkanie po babci za 300k, wpuszczają tam bandę obcych ludzi i nie chcą wydać paru stówek na prawnika, który pomoże zabezpieczyć ich interesy choćby przez dobre umowy najmu okazjonalnego gdzie nie musisz nikomu niczego zapewniać.

Hiszpania i Portugalia to trochę inna bajka. Poczytaj więcej o tym skąd się to tam wzięło. Akurat mam w rodzinie 3 osoby mieszkające w ES i zakredytowane w okresie boomu. Nie mają tak źle jak to się przedstawia ;). Obecnie rynek ma tylu najemców, że wystawiając mieszkanie na zadupiu Rzeszowa masz po 20-30 telefonów dziennie (nie od studentów). Jasne, że to nie będzie trwało wiecznie, dlatego trzeba inwestować mądrze. To, że dziś wynajmuje się wszystko, nie znaczy, że za 10 lat będzie tak samo.
Awatar użytkownika
Arrival
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 720
Na forum od: 16 lis 2014, 13:59
Lokalizacja: Rzeszów

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: PzD91 » 21 wrz 2018, 11:57

Wyższe stopy = większa inflacja, wszystko idzie w górę.


Jest dokładnie odwrotnie. Wyższe stopy daje się, żeby podnieść koszt pieniądza, czyli, żeby zwiększyć jego wartość, zbić tym samym inflację. W Turcji ostatnio podniesiono stop do 40%(!!!), w celu ugaszenia inflacji. Nikomu chyba nie chce mówić, co by było, gdyby z 1,5% podniesiono do 40% w PL, jakby wyglądała Wasza rata kredytu :).

A niższe stopy to niskie koszty pieniądza, czyli ianczej tani pieniądz i wyższa inflacja.
Awatar użytkownika
PzD91
Maniak
Maniak
 
Posty: 1590
Na forum od: 16 lut 2015, 22:04
Lokalizacja: Rzeszów

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: Arrival » 21 wrz 2018, 13:57

Trochę inaczej to widze, ale ok. Trzymajmy się samych nieruchomości. Wyższe stopy to droższy kredyt. Teoretycznie źle dla inwestora, ale z drugiej strony droższy kredyt to kredyt na którego stać mniej osób. Mieszkanie to potrzeba mocno podstawowa, jak jedzenie. Jeśli ludzi nie stać na kredyt albo nie mają zdolności to po prostu wynajmują bo jaka jest inna alternatywa?
Więc dla samego rynku nieruchomości zwiększenie stóp spowoduje zwiększenie kosztów działalności ale też da większy popyt na nasze usługi.
Awatar użytkownika
Arrival
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 720
Na forum od: 16 lis 2014, 13:59
Lokalizacja: Rzeszów

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: magic » 21 wrz 2018, 13:59

No, z 20% optymistycznie i 5-10% pesymistycznie zeszlismy do 5.5% optymistycznie i 4.5% pesymistycznie :)
Jeszcze to 50 tys na wykończenie mieszkania za 600tys urealnić i prawie jestesmy w domu.

Zachęcam do zapoznania sie jak bedzie w Polsce wygladala demografia za np 20 lat. Ale lepiej nie, prosze sie nie zapoznawać.
Komuś w koncu trzeba bedzie te mieszkania sprzedac ;)
magic
Świeżak
 
Posty: 3
Na forum od: 20 wrz 2018, 22:48

Re: [ul. Lenartowicza] Wikana Square 2x10p (Wikana)

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: PzD91 » 21 wrz 2018, 14:22

Arrival pisze:Trochę inaczej to widze, ale ok. Trzymajmy się samych nieruchomości. Wyższe stopy to droższy kredyt. Teoretycznie źle dla inwestora, ale z drugiej strony droższy kredyt to kredyt na którego stać mniej osób. Mieszkanie to potrzeba mocno podstawowa, jak jedzenie.

Pełna zgoda.

Arrival pisze:Jeśli ludzi nie stać na kredyt albo nie mają zdolności to po prostu wynajmują bo jaka jest inna alternatywa?
Więc dla samego rynku nieruchomości zwiększenie stóp spowoduje zwiększenie kosztów działalności ale też da większy popyt na nasze usługi.

Niekoniecznie. DLa tych co jadą na grubo z kredytem, może oznaczać po prostu to, że im się budzet nie będzie spinał, a dokładanie co miesiąc kilkaset złotych to wynajmu to żaden interes, więc w skutek tego będą musieli sprzedać nieruchomość, co będzie oznaczać zwiększoną podaż, a co za tym idzie ceny nieruchomości spadną. Zawsze jest tak, że niskie stopy procentowe = wysokie ceny mieszkań, wysokie stopy = niskie ceny mieszkań.

Alternatywa jakaś zawsze jest. Można sobie przykładowo wyremontować górę w domu na wsi u rodziców/teściów i mieszkać przynajmniej na jakiś czas.

Jak ktoś wyżej napisał, jest jeszcze demografia. Ale tym, aż tak bardzo bym się nie przejmował w Rzeszowie, bo to dość młode miasto i z dość sporym deficytem mieszkaniowym(patrząc na Rzeszów i na cale podkarpacie).
Awatar użytkownika
PzD91
Maniak
Maniak
 
Posty: 1590
Na forum od: 16 lut 2015, 22:04
Lokalizacja: Rzeszów

PoprzedniaNastępna

Wróć do Inwestycje zrealizowane

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 9 gości