Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
jashsk pisze:1. Ja pisałem o tym, że deweloperzy mają plany budowlane na kilka lat do przodu a Ty do tego dorobiłeś sobie planowanie przestrzenne. Nie ma czegoś takiego bez MPZP. Nawet SMP osiedka za dobrze nie zaplanował. Nie przewidziano miejsca na szkołę, przedszkole, żłobek, przychodnię itp. To jest zabudowa na zasadzie my budujemy bloki a miasto niech się martwi o infrastrukturę. Jak zabudujemy wsystko to powiemy, że miasto jest złe bo nam pozwoliło.Piszę to po raz ostatni, bo mi sie już nudzi: chodzi o to, że nawet bez MPZP (którego w Rz TF skutecznie unikał), SMP potrafiła kawałek Rzeszowa zabudować w przyjaznej do mieszkania architekturze. Niskiej, przestrzennej, funkcjonalnej. Do życia. Ja nie mówię, że ładnej czy estetycznej, bo za 4000 za m2 to szaleństw być nie mogło. Ale jednak się dało. I teraz paru deweloperów zakupiło z premedytacją działki, powciskali wieżowce i zanie przejmowalło sie harmonia osiedla o niskiej, przyjaznej zabudowie, która trwa 17-lat. Bo liczy sie marża i nowe Audi.
Co do roli spółdzielni, to mijasz sie z prawdą, SMP oprócz bloków buduje także użyteczność publiczną. Sprawdź. Co do szkoły przy Karoliny żłobka i przedszkola. Akurat SMP lobbowało w UM za tym ostro 5 lat temu. Są na to dokumenty.
2.A sprawdziłeś może czy na Białołęce jest MPZP, które zabrania większej zabudowy? Może dlatego budują niższe budynki, może taki był zamysł dewelopera. Możliwości może być wiele. Na Białołęce nigdy nie byłem, przejchałem tylko na streetview i to mi się rzuciło w oczy.Tak, na Białołęce jest MPZP jak dla wiekszości terenów Warszawy, a deweloperzy nie mogą szaleć z chaosem za bardzo jak w Rz. Swoją drogą marżują się wyżej, niż w innych miastach i nie płaczą, że muszą nisko budować.
3. Jak deweloper płaci za działki 25000zł/ar a SMP 15000zł/ar to wydaje mi się, że są to śmieszne pieniądze. W 2016 musiałbym sprawdzić. Z tego co wiem to za działkę, którą kupił MGroup proponowali poniżej 20000zł/ar. Jakby dawali rynkowe ceny to ludzie by im sprzedawali.SMP dawała za te działki 20 tys/ar i to były ceny rynkowe
4. Cena gruntu jest tak samo ważna jak inne składowe ceny. Pewnie, pommińmy w kalkulacji cenę działki to tylko 10% kosztów. Tak to chyba tylko robi SMP a później trzeba ceny podnosić jak na Krajobrazowej.No to jak to? Sam piszesz, że grunt waży w inwestycji 0,1, jakby ważył 0,35 to byłaby to składowa dominująca. Zapewne wiesz jak działają banki ziemi u deweloperów, w spółdzielniach czy gminach. Często się zdarza, że na dalekich przedmieściach w małych miejscowościach ceny gruntów w inwestycji są pomijane merytorycznie (nie księgowo). Ekstremalny przykład: jaką pozycję kosztową stanowi grunt dla Pijarów w Rzeszowie?Jaką dla biurowca w Krakowie?
Poza tym, ja pisałem o składowych w sensie statystycznym i wyjaśnianej przez nie wariancji cen za inwestycje, no ale...
Co do ceny gruntu vs. mieszkaniówka na Słonecznym. To jak to jest, czy według ciebie, SMP dawała śmieszne pieniądze za grunty na których budowała mniejsze bloki i tańsze mieszkania od deweloperów czy może mając działki podniosła ceny z innego powodu?
Dobrze wiesz, że waży tu szalejąca robocizna (uslugi) i materiały, a nie żadna cena działek.
5. W okolicach Zodiaka (tereny na północ od ul. Krogulskiego) są przeznaczone pod budowę budynków 5 - 8 kondygnacji. MPZP wszedł w życie rok temu.Przecież to nie Zodiak
6. Oddało czy sprzedało? Bo to jest dellikatna różnica.Oddało i jeszcze w ramach uchwały corocznie pożycza UM pieniądze na start inwestycji liniowych.
7. Tak z ciekawości pytam, bo niedługo to wszystko się zakorkuje i wtedy będzie lament, że miasto nic nie robi dla mieszkańców.Zdradzisz tę wielką tajemnicę o czym piszesz czy nie dostąpimy tego zaszczytu?
8. Wszędzie jest podobnie. Najpierw typowa zabudowa niska, zaczynają rosnąć ceny gruntów. Deweloperzy zaczynają budować małe bloczki, pojawiają się elementy infrastruktury publicznej, znowu ceny rosną a wraz z nimi wysokość budynków. Dopóki nie będą uchwalone MPZP będzie burdel architektoniczny.O, to witamy wreszcie w wielkiej rodzinie dostrzegających destruktywne działania TF i deweloperów na tkankę miejską[/quote.
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
jashsk pisze:Akurat plany w okolicach SMP były torpedowane przez SMP czym się nawet w spółdzielni chwalą. Wysokie bloki Admy powstały za zgodą SMP ale tu chyba weszły do gry układy i układziki. Jakby był MPZP (faktycznie został zlecony do opracowania 10lat temu) to nikt by tam nie poszalał z wysokością.
Mówisz, że SMP dawało 20 tys za ar i to była cena rynkowa. Jednak pojawił się ktoś, kto dał 25 tys/ar. Jako właściciel też bym sprzedał temu kto daje więcej. Co do nieznacznego wpływu cen gruntówna inwestycję to Ty chyba nigdy nie robiłeś kalkulacji inwestycji. Przykład: zakup działki na Kwiatkowskiego przez Centrobud: przyjmijmy, że: Robocizna 4000zł/m2 netto, PUM 1000zł/m2, koszty sprzedaży 250zł/m2. Mieszkanie sprzedadzą tam po 6500zł/m2 brutto czyliok 6000 netto/m2. Na Projektancie dalej robocizna 4000zł/m2 netto, koszty sprzedaży też te same 250zł/m2 ale ceny mieszkań to ok 5500zł/m2 czyli ok 5100zł/netto. Tutaj 1000zł PUM nie ma szans przejść, max co można dać to 400 -500zł PUM. Tak mniej więcej wpływa cena gruntu na oplacalność inwestycji.
.
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Nowe mieszkania Rzeszów i okolice
Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 161 gości