[ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projektant)

Nowe inwestycje mieszkaniowe będące obecnie w budowie na terenie Rzeszowa i okolic.

Nowe mieszkania w Rzeszowie i najbliższej okolicy, informacje, fotorelacje.

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: jashsk » 21 sty 2019, 18:12

Praktyczne cały teren między ul. Słoneczny Stok, Pańska i Bł Karoliny jest przeznaczona pod bloki 4-6 pięter, są tereny zielone i nowe drogi. Jak mi powiedzieli w BRM - raczej nie ma się co łudzić, że ten MPZP będzie realizowany
jashsk
Bywalec+
Bywalec+
 
Posty: 93
Na forum od: 13 cze 2018, 17:17

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: Tomek1991 » 21 sty 2019, 18:52

Czyli po rzeszowsku.
Tomek1991
Zaangażowany+
Zaangażowany+
 
Posty: 335
Na forum od: 06 lut 2018, 19:39

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: JanzRzeszowa » 22 sty 2019, 10:55

Odwoływanie się po tylu latach do MPZP i że go nie ma np dla SS jest śmieszne. A już najbardziej trywialnego hasła, że to SMP torpeduje MPZP dawno nie słyszałem. Przecież to TF torpedował dla Rzeszowa MPZP od samego początku i mówił, że miasto aby sie rozwijać (wg niego budować, według mnie chaotycznie betonować) nie potrzeba MPZP. To było działanie z premedytacją, dzięki któremu Rzeszów jest liderem niechlubnego rankingu jeśli chodzi o brak planowania przestrzennego a wskaźnik pokrycia wynosi w tej chwili ok 17-18%, gdzie nawet dla dużych miast ten wskaźnik MPZP przekracza 50-60% powierzchni. A niektóre mają znacznie więcej.
To o czymś mówi!
To mówi o tym, że deweloperzy rzeszowscy nie mając ani chęci, ani pojęcia o sensownej urbanistyce wykorzystywali (robią to ze zdwojoną siłą teraz bo hossa sie kończy) ten stan rzeczy od lat tworząc chaos w zabudowie. Koronnym przykładem jest Drabinianka, a od dwóch lat także Słoneczny Stok na Przybyszówce.
Mało tego, większość deweloperów korzysta z usług kiepskiej jakości projektantów, to dodatkowo tworzy bylejakość.
Konglomerat: budować wysoko, tanio, z jak najwyższą marżą doprowadził do tego co jest w Rzeszowie.
JanzRzeszowa
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 980
Na forum od: 24 lis 2015, 13:29

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: JanzRzeszowa » 22 sty 2019, 11:36

jashsk pisze:1. Ja pisałem o tym, że deweloperzy mają plany budowlane na kilka lat do przodu a Ty do tego dorobiłeś sobie planowanie przestrzenne. Nie ma czegoś takiego bez MPZP. Nawet SMP osiedka za dobrze nie zaplanował. Nie przewidziano miejsca na szkołę, przedszkole, żłobek, przychodnię itp. To jest zabudowa na zasadzie my budujemy bloki a miasto niech się martwi o infrastrukturę. Jak zabudujemy wsystko to powiemy, że miasto jest złe bo nam pozwoliło.
Piszę to po raz ostatni, bo mi sie już nudzi: chodzi o to, że nawet bez MPZP (którego w Rz TF skutecznie unikał), SMP potrafiła kawałek Rzeszowa zabudować w przyjaznej do mieszkania architekturze. Niskiej, przestrzennej, funkcjonalnej. Do życia. Ja nie mówię, że ładnej czy estetycznej, bo za 4000 za m2 to szaleństw być nie mogło. Ale jednak się dało. I teraz paru deweloperów zakupiło z premedytacją działki, powciskali wieżowce i zanie przejmowalło sie harmonia osiedla o niskiej, przyjaznej zabudowie, która trwa 17-lat. Bo liczy sie marża i nowe Audi.
Co do roli spółdzielni, to mijasz sie z prawdą, SMP oprócz bloków buduje także użyteczność publiczną. Sprawdź. Co do szkoły przy Karoliny żłobka i przedszkola. Akurat SMP lobbowało w UM za tym ostro 5 lat temu. Są na to dokumenty.

2.A sprawdziłeś może czy na Białołęce jest MPZP, które zabrania większej zabudowy? Może dlatego budują niższe budynki, może taki był zamysł dewelopera. Możliwości może być wiele. Na Białołęce nigdy nie byłem, przejchałem tylko na streetview i to mi się rzuciło w oczy.
Tak, na Białołęce jest MPZP jak dla wiekszości terenów Warszawy, a deweloperzy nie mogą szaleć z chaosem za bardzo jak w Rz. Swoją drogą marżują się wyżej, niż w innych miastach i nie płaczą, że muszą nisko budować.


3. Jak deweloper płaci za działki 25000zł/ar a SMP 15000zł/ar to wydaje mi się, że są to śmieszne pieniądze. W 2016 musiałbym sprawdzić. Z tego co wiem to za działkę, którą kupił MGroup proponowali poniżej 20000zł/ar. Jakby dawali rynkowe ceny to ludzie by im sprzedawali.
SMP dawała za te działki 20 tys/ar i to były ceny rynkowe


4. Cena gruntu jest tak samo ważna jak inne składowe ceny. Pewnie, pommińmy w kalkulacji cenę działki to tylko 10% kosztów. Tak to chyba tylko robi SMP a później trzeba ceny podnosić jak na Krajobrazowej.
No to jak to? Sam piszesz, że grunt waży w inwestycji 0,1, jakby ważył 0,35 to byłaby to składowa dominująca. Zapewne wiesz jak działają banki ziemi u deweloperów, w spółdzielniach czy gminach. Często się zdarza, że na dalekich przedmieściach w małych miejscowościach ceny gruntów w inwestycji są pomijane merytorycznie (nie księgowo). Ekstremalny przykład: jaką pozycję kosztową stanowi grunt dla Pijarów w Rzeszowie?Jaką dla biurowca w Krakowie?
Poza tym, ja pisałem o składowych w sensie statystycznym i wyjaśnianej przez nie wariancji cen za inwestycje, no ale...
Co do ceny gruntu vs. mieszkaniówka na Słonecznym. To jak to jest, czy według ciebie, SMP dawała śmieszne pieniądze za grunty na których budowała mniejsze bloki i tańsze mieszkania od deweloperów czy może mając działki podniosła ceny z innego powodu?
Dobrze wiesz, że waży tu szalejąca robocizna (uslugi) i materiały, a nie żadna cena działek.


5. W okolicach Zodiaka (tereny na północ od ul. Krogulskiego) są przeznaczone pod budowę budynków 5 - 8 kondygnacji. MPZP wszedł w życie rok temu.
Przecież to nie Zodiak


6. Oddało czy sprzedało? Bo to jest dellikatna różnica.
Oddało i jeszcze w ramach uchwały corocznie pożycza UM pieniądze na start inwestycji liniowych.


7. Tak z ciekawości pytam, bo niedługo to wszystko się zakorkuje i wtedy będzie lament, że miasto nic nie robi dla mieszkańców.
Zdradzisz tę wielką tajemnicę o czym piszesz czy nie dostąpimy tego zaszczytu?


8. Wszędzie jest podobnie. Najpierw typowa zabudowa niska, zaczynają rosnąć ceny gruntów. Deweloperzy zaczynają budować małe bloczki, pojawiają się elementy infrastruktury publicznej, znowu ceny rosną a wraz z nimi wysokość budynków. Dopóki nie będą uchwalone MPZP będzie burdel architektoniczny.
O, to witamy wreszcie w wielkiej rodzinie dostrzegających destruktywne działania TF i deweloperów na tkankę miejską[/quote.
JanzRzeszowa
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 980
Na forum od: 24 lis 2015, 13:29

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: jashsk » 22 sty 2019, 12:16

Akurat plany w okolicach SMP były torpedowane przez SMP czym się nawet w spółdzielni chwalą. Wysokie bloki Admy powstały za zgodą SMP ale tu chyba weszły do gry układy i układziki. Jakby był MPZP (faktycznie został zlecony do opracowania 10lat temu) to nikt by tam nie poszalał z wysokością.
Mówisz, że SMP dawało 20 tys za ar i to była cena rynkowa. Jednak pojawił się ktoś, kto dał 25 tys/ar. Jako właściciel też bym sprzedał temu kto daje więcej. Co do nieznacznego wpływu cen gruntówna inwestycję to Ty chyba nigdy nie robiłeś kalkulacji inwestycji. Przykład: zakup działki na Kwiatkowskiego przez Centrobud: przyjmijmy, że: Robocizna 4000zł/m2 netto, PUM 1000zł/m2, koszty sprzedaży 250zł/m2. Mieszkanie sprzedadzą tam po 6500zł/m2 brutto czyliok 6000 netto/m2. Na Projektancie dalej robocizna 4000zł/m2 netto, koszty sprzedaży też te same 250zł/m2 ale ceny mieszkań to ok 5500zł/m2 czyli ok 5100zł/netto. Tutaj 1000zł PUM nie ma szans przejść, max co można dać to 400 -500zł PUM. Tak mniej więcej wpływa cena gruntu na oplacalność inwestycji.

Co do chaosu urbanistycznego w Rzeszowie to widzę to od dawna. Deweloperzy budują dla zysku i na ogół w dupie mają jak wyglądają ich budynki (choćby Hartbex).
jashsk
Bywalec+
Bywalec+
 
Posty: 93
Na forum od: 13 cze 2018, 17:17

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: GregInv » 22 sty 2019, 13:31

Robocizna 4000zł/m2 netto. :lol:
Prawie się pączkiem udławiłem. Oj, kolego...
GregInv
Zaangażowany
Zaangażowany
 
Posty: 184
Na forum od: 03 sty 2018, 15:22

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: KrzysztofFilc » 22 sty 2019, 14:41

Trzeba nie jeść tak łapczywie ;)

Koszt budowy 1 PUMu od firm budowlanych to ok 4000zł/4500zł m2. Ja niestety nie widzę w tym nic śmiesznego ... :(
KrzysztofFilc
Bywalec+
Bywalec+
 
Posty: 134
Na forum od: 14 gru 2017, 14:10

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: JanzRzeszowa » 22 sty 2019, 14:54

jashsk pisze:Akurat plany w okolicach SMP były torpedowane przez SMP czym się nawet w spółdzielni chwalą. Wysokie bloki Admy powstały za zgodą SMP ale tu chyba weszły do gry układy i układziki. Jakby był MPZP (faktycznie został zlecony do opracowania 10lat temu) to nikt by tam nie poszalał z wysokością.
Mówisz, że SMP dawało 20 tys za ar i to była cena rynkowa. Jednak pojawił się ktoś, kto dał 25 tys/ar. Jako właściciel też bym sprzedał temu kto daje więcej. Co do nieznacznego wpływu cen gruntówna inwestycję to Ty chyba nigdy nie robiłeś kalkulacji inwestycji. Przykład: zakup działki na Kwiatkowskiego przez Centrobud: przyjmijmy, że: Robocizna 4000zł/m2 netto, PUM 1000zł/m2, koszty sprzedaży 250zł/m2. Mieszkanie sprzedadzą tam po 6500zł/m2 brutto czyliok 6000 netto/m2. Na Projektancie dalej robocizna 4000zł/m2 netto, koszty sprzedaży też te same 250zł/m2 ale ceny mieszkań to ok 5500zł/m2 czyli ok 5100zł/netto. Tutaj 1000zł PUM nie ma szans przejść, max co można dać to 400 -500zł PUM. Tak mniej więcej wpływa cena gruntu na oplacalność inwestycji.

.

Teraz to się popisałeś, 4000zł robocizna na m2 PUM w Rzeszowie. Ty piszesz o Berlinie czy Amsterdamie? I to centrum? Skąd te wymyślone dane? Robocizna 4000 zł m2? To ty chyba kalkulacji nie robiłeś nigdy. No chyba, że znowu coś chlapnąłeś jak z tymi studentami z Ukrainy... . Koszty budowy mylisz z kosztami robocizny? No, nie wierzę...
Człowieku! Robocizna w Polsce stanowi w tej chwili max 20% kosztów inwestycji. Fakt jest główną składową inwestycji, ale w cenach Rzeszowa stanowi max 1000 zł.m2. Przypominam srednia cena m2 (transakcyjna) w 2018 to dla Rz niecałe 5000 zł/m2.
Pisałem ci już poczytaj raporty kwartalne min. kosztów inwestycji u deweloperów zatrudniających >50 pracowników w Polsce. To NBP z GUS-em i min finansów. Jest tam także taka analiza 10M w której znajduje się Rzeszów.
I uciekaj z firmy, która buduje z robocizną na poziomie, o którym pisałeś. To już bankrut! Rynek budownictwa zaczyna się łamać. A twoja firma płynność zapewne utraciła dawno.
Co do gruntów, to nadal śpiewasz pieśń, której odbiorców brakuje.
Ostatnio zmieniony 22 sty 2019, 15:17 przez JanzRzeszowa, łącznie zmieniany 2 razy
JanzRzeszowa
Uzależniony
Uzależniony
 
Posty: 980
Na forum od: 24 lis 2015, 13:29

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: GregInv » 22 sty 2019, 14:59

Będę uważał. Dobrze, że to był pączek. 8-)
Ale nie, takie ceny za m2 to w ramach akcji "szukam jelenia".
III kw 2018 wg GUS to średnio 4385 za 1m PUM ale to ujmuje wszystkie koszty.
Także za samą robociznę nie będzie 4500. Chyba że jakieś wyjątkowe inwestycje.
GregInv
Zaangażowany
Zaangażowany
 
Posty: 184
Na forum od: 03 sty 2018, 15:22

Re: [ul. Odrzykońska/Bł.Karoliny] Słoneczny Stok (SM Projekt

Nowe mieszkania Rzeszów i okolice

Postautor: jashsk » 22 sty 2019, 15:12

Piszę o blokach. Szeregówki buduje się taniej. 1000zł/m2 do stanu deweloperskiego - to materiały wyjdą drożej. Praktycznie rzecz biorąc pozycje kosztorysowe rbg-mat-msg-media to obecnie ok 4000. Wiadomo im wyższy budynek tym wyższa cena za metr. Łatwiej zbudować budynek o wys. 9m niż 50m. Wykonawstwo to główna składowa ceny. Obecnie deweloperzy jadą na marży ok. 20%. Ceny jeszcze nie poszły w górę, bo roboty są zakontraktowane po cenach z zeszłego roku. Nowe inwestycje już mają inne ceny. I nie, nie mam firmy wykonawczej :)

Edit: dobra mój błąd. Miało być "wykonanie m2" a nie robocizna. Wiem - całkowicie zmienia to sens. Tak to jest jak się siedzi w robocie i robi 5 rzeczy na raz.
jashsk
Bywalec+
Bywalec+
 
Posty: 93
Na forum od: 13 cze 2018, 17:17

PoprzedniaNastępna

Wróć do Budowa

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Kolejorz i 36 gości